จุดเริ่มต้นของการตัดสินใจ
คุณนิรันดร์ วิศวกรคอมพิวเตอร์วัย 32 ปี เงินเดือน 45,000 บาท กำลังมองหาคอนโดหลังแรกในชีวิต เขาเล่าว่า
"ตอนแรกผมคิดว่าคอนโดมือสองน่าจะถูกกว่า ใกล้ BTS อีก ราคาประมาณ 2.8 ล้าน เทียบกับคอนโดใหม่ที่ 4-5 ล้าน"
"ผมคิดว่าแค่เอาเงินออมไป 20% เป็นดาวน์ แล้วก็กู้ 80% ที่เหลือ เหมือนคอนโดใหม่ทั่วไป"
เขาเริ่มหาข้อมูลจากหลากหลายโครงการ ดูจากเว็บไซต์ ไปดูตัวจริงหลายแห่ง และเริ่มคำนวณงบประมาณผ่าน เครื่องมือคำนวณวงเงินกู้เพื่อเช็คว่าเงินเดือน 45,000 บาทของเขากู้ได้เท่าไหร่
ความจริงที่ไม่คาดคิด
เมื่อคุณนิรันดร์ไปติดต่อธนาคารจริง ๆ เขาได้รับข้อมูลที่ทำให้ตกใจ
"พนักงานธนาคารบอกว่า สำหรับคอนโดมือสองที่อายุอาคารเกิน 10 ปี ธนาคารจะพิจารณาให้กู้แค่ 80-85% ของราคาประเมิน ไม่ใช่ราคาซื้อขาย"
ปัญหาแรก: ราคาประเมินต่ำกว่าราคาตลาด
คอนโดที่คุณนิรันดร์สนใจราคา 2.8 ล้าน แต่เมื่อธนาคารส่งผู้ประเมินมาดู ผลออกมาที่ 2.4 ล้านบาท
- ราคาที่ต้องการซื้อ: 2,800,000 บาท
- ราคาประเมิน: 2,400,000 บาท
- วงเงินกู้สูงสุด: 2,400,000 × 80% = 1,920,000 บาท
- เงินดาวน์ที่ต้องจ่ายจริง: 2,800,000 - 1,920,000 = 880,000 บาท
"ผมต้องเตรียมเงินดาวน์ 880,000 บาท แทนที่จะเป็น 560,000 บาท ตามที่คิดไว้ตอนแรก ต่างกันเกือบ 300,000 บาท!"
ปัญหาที่สอง: ข้อจำกัดอายุอาคาร
ระหว่างการหาข้อมูล คุณนิรันดร์พบว่าหลายธนาคารมีนโยบายไม่ให้กู้ซื้อคอนโดที่อายุอาคารเกิน 15-20 ปี หรือถ้าให้กู้ก็จะลดอัตราส่วน loan-to-value ลงไปอีก
"มีโครงการหนึ่งที่ผมสนใจมาก อายุอาคาร 18 ปี ธนาคารหลักแทบทุกแห่งบอกว่าไม่รับพิจารณา เหลือแค่ธนาคารเล็ก ๆ ที่ดอกเบียวสูงกว่า 1-2%"
การเรียนรู้จากความผิดพลาด
คุณนิรันดร์เริ่มศึกษาข้อมูลอย่างจริงจัง เขาค้นหาข้อมูลเปรียบเทียบระหว่างการซื้อคอนโดใหม่กับมือสอง และใช้เครื่องมือออนไลน์ช่วยวิเคราะห์
สิ่งที่เขาเรียนรู้เพิ่มเติม:
1. อัตราดอกเบียวแตกต่างกัน
- • คอนโดใหม่: 3.75-4.25% ต่อปี
- • คอนโดมือสอง: 4.25-5.50% ต่อปี (ขึ้นอยู่กับอายุอาคาร)
2. ค่าใช้จ่ายในการโอน
- • คอนโดใหม่: มักมีโปรโมชั่นผู้ขายรับค่าโอน
- • คอนโดมือสอง: ค่าโอน 2% ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบเอง
3. เอกสารที่ต้องใช้
คอนโดมือสอง: ต้องใช้เอกสารเพิ่มเติม เช่น หนังสือรับรองของนิติบุคคล ใบรับรองการชำระค่าส่วนกลาง
จุดเปลี่ยนในการตัดสินใจ
หลังจากศึกษาข้อมูลละเอียด คุณนิรันดร์ตัดสินใจใช้เครื่องมือเช็คเครดิตและคำนวณวงเงินกู้เพื่อเปรียบเทียบตัวเลือกทั้งหมดอย่างละเอียด
"เครื่องมือนี้ช่วยให้ผมเห็นภาพรวมค่าใช้จ่ายทั้งหมด ทั้งค่างวด ค่าดาวน์ ค่าโอน รวมถึงอัตราดอกเบียวที่แตกต่างกัน"
เขาพบว่าถ้าเปรียบเทียบ Total Cost of Ownership ใน 5 ปีแรก:
คอนโดมือสอง 2.8 ล้าน:
- • เงินดาวน์: 880,000 บาท
- • ค่าโอน-จดทะเบียน: 56,000 บาท
- • ค่างวดต่อเดือน: 9,850 บาท
- • รวม 5 ปี: 1,527,000 บาท
คอนโดใหม่ 3.8 ล้าน:
- • เงินดาวน์: 380,000 บาท (โปรฯ 10%)
- • ค่าโอน: 0 บาท (ผู้ขายรับ)
- • ค่างวดต่อเดือน: 12,400 บาท
- • รวม 5 ปี: 1,124,000 บาท
ความสำเร็จในที่สุด
หลังจากการวิเคราะห์แล้ว คุณนิรันดร์ตัดสินใจเปลี่ยนไปซื้อคอนโดใหม่แทน แม้ราคาจะสูงกว่า แต่เงินดาวน์น้อยกว่า และค่าใช้จ่ายรวมในระยะแรกน้อยกว่า
"สุดท้ายผมได้คอนโดใหม่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน รับประกันของผู้พัฒนา และข้อกังวลเรื่องการบำรุงรักษาน้อยกว่า"
เขายังให้คำแนะนำว่า "การซื้อคอนโดมือสองไม่ได้ผิด แต่ต้องเตรียมเงินมากกว่าที่คิด และต้องเลือกอาคารที่อายุไม่เกิน 10 ปี จะได้เงื่อนไขการกู้ที่ดีกว่า"
เปรียบเทียบข้อดี-ข้อเสียอย่างครบถ้วน
ข้อดีคอนโดมือสอง
- • ราคาถูกกว่า 30-50% เมื่อเทียบกับคอนโดใหม่ทำเลเดียวกัน
- • อยู่ทำเลดีที่พัฒนาแล้ว ใกล้ BTS/MRT, ห้างสรรพสินค้า
- • เข้าอยู่ได้ทันที ไม่ต้องรอก่อสร้าง 2-3 ปี
- • เห็นสภาพจริง ของอาคาร สิ่งอำนวยความสะดวก
- • ชุมชนที่มั่นคง ผู้อยู่อาศัยเป็นเจ้าของจริง
- • ห้องใหญ่กว่า คอนโดเก่ามักออกแบบห้องกว้างกว่า
- • ต่อรองราคาได้ เจ้าของมักยืดหยุ่นกว่าผู้พัฒนา
ข้อเสียที่ต้องระวัง
- • เงินดาวน์สูงกว่า 25-30% (เพราะราคาประเมินต่ำ)
- • ดอกเบียวอาจสูงกว่า 0.5-1% (ขึ้นกับอายุอาคาร)
- • ข้อจำกัดอายุอาคาร เกิน 15-20 ปีกู้ยาก
- • ค่าบำรุงรักษาสูง อาคารเก่าต้องซ่อมบ่อยกว่า
- • เอกสารซับซ้อน ต้องตรวจสอบประวัติการเงินนิติบุคคล
- • ความเสี่ยงซ่อนเร้น ปัญหาโครงสร้าง ท่อน้ำ ระบบไฟ
- • การเติบโตของราคาช้า เมื่อเทียบกับทำเลใหม่
ข้อดีคอนโดใหม่
- • เงินดาวน์น้อย โปรโมชั่น 5-10% ได้บ่อย
- • ดอกเบียวต่ำกว่า ธนาคารให้เงื่อนไขดี
- • รับประกันครบครัน โครงสร้าง เครื่องใช้
- • เทคโนโลยีใหม่ Smart home, ระบบรักษาความปลอดภัย
- • สิ่งอำนวยความสะดวกครบ ฟิตเนส สระว่ายน้ำ สวนสวย
ข้อเสียที่ต้องรู้
- • ราคาแพงกว่า 30-50% เมื่อเทียบทำเลเดียวกัน
- • รอนาน ก่อสร้าง 2-3 ปี เสี่ยงล่าช้า
- • ไม่เห็นของจริง อาจผิดหวังจากโมเดลรูม
- • ทำเลห่างไกล โครงการใหม่มักอยู่ชานเมือง
- • ค่าส่วนกลางแพง สิ่งอำนวยความสะดวกเยอะ = ค่าใช้จ่ายสูง
ข้อแนะนำจากทีม CheckCredit
สำหรับคนงบจำกัดที่ต้องการเข้าอยู่เร็ว คอนโดมือสองในทำเลดีอาจเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า แม้เงินดาวน์จะสูงกว่า แต่ประหยัดได้หลายแสนบาทจากราคาซื้อ
เคล็ดลับ: เลือกอาคารอายุ 5-10 ปี ในทำเลที่พัฒนาแล้ว จะได้ทั้งราคาถูกและเงื่อนไขกู้ที่ยังดีอยู่
คำแนะนำจากทีม CheckCredit
การเลือกระหว่างคอนโดใหม่และมือสองไม่มีคำตอบที่ถูกต้องแบบตายตัว แต่ขึ้นอยู่กับ:
1. งบประมาณที่มีอยู่จริง
หากมีเงินดาวน์จำกัด คอนโดใหม่อาจเหมาะกว่า
2. วัตถุประสงค์การซื้อ
อยู่อาศัยหรือลงทุน
3. ความพร้อมด้านการบำรุงรักษา
คอนโดเก่าต้องการการดูแลมากกว่า
สิ่งสำคัญคือต้องคำนวณวงเงินกู้และเปรียบเทียบตัวเลือกอย่างละเอียดก่อนตัดสินใจ เพราะตัวเลขจะช่วยให้เราเห็นภาพที่ชัดเจนกว่าความรู้สึกหรือการคาดเดาเพียงอย่างเดียว
เริ่มวางแผนซื้อคอนโดอย่างมั่นใจ
ไม่ว่าจะเลือกคอนโดใหม่หรือมือสอง การเตรียมตัวที่ดีคือกุญแจสู่ความสำเร็จ เริ่มต้นด้วยการประเมินเครดิตและคำนวณวงเงินกู้ก่อนตัดสินใจ
ชาญชัย อั๊ลการีมี
ผู้พัฒนาระบบ CheckCredit
ผมพัฒนาแพลตฟอร์มประเมินเครดิตอัจฉริยะที่น่าเชื่อถือ และมีความแม่นยำสูงนี้ขึ้นมา เพื่อช่วยให้คุณรู้โอกาสการได้รับอนุมัติสินเชื่อล่วงหน้า แพลตฟอร์มประเมินเครดิตอัจฉริยะของคนไทย
บทความที่เกี่ยวข้อง
เมื่อการคำนวณวงเงินกู้ผิด กลายเป็นบทเรียนที่แพงที่สุดในชีวิต
เรื่องจริงของคุณอ๋อมและคนอื่นๆ ที่เคยคิดผิดเรื่องวงเงินกู้คอนโด เรียนรู้วิธีคำนวณวงเงินกู้ให้ถูกต้อง พร้อมเครื่องมือประเมินฟรี เพื่อไม่ให้ความฝันกลายเป็นฝันร้าย
5 ขั้นตอนเช็กเครดิตก่อนซื้อคอนโดให้ผ่านฉลุย
เรื่องจริงจากคนที่เคยผิดพลาดและประสบความสำเร็จ เรียนรู้ 5 ขั้นตอนการเช็กเครดิตก่อนซื้อคอนโดที่ใช้ได้จริง พร้อมเคสศึกษาและแนวทางปฏิบัติที่ชัดเจน
เช็กเครดิตก่อนซื้อคอนโดในกรุงเทพ - เรื่องจริงที่จะช่วยให้คุณไม่ผิดหวัง
เรื่องจริงของคนที่เคยผิดพลาดและประสบความสำเร็จในการซื้อคอนโดในกรุงเทพ เรียนรู้วิธีเช็กเครดิตก่อนซื้อคอนโดเพื่อไม่ให้ความฝันกลายเป็นฝันร้าย